设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。
“居者有其屋”是人民群众的期盼。为进一步满足群众对稳定居住的需要，民法典增设“居住权”制度，为实现“住有所居”提供坚实的法律保障。
近日，西安市不动产登记服务中心印发《关于开展居住权登记业务的公告》，明确自10月8日起，西安市城六区范围内居住权登记申请人可依法申请居住权登记。
什么是居住权？居住权为何要登记？登记了居住权会影响房子买卖吗？为解答群众疑惑，记者邀请法官对民法典中居住权的相关规定进行了解读。
典型案例
2020年，45岁的林某因病去世。之后，林某的父母与林某的妻子孟某、林某的婚生子小林签订协议书，约定林某名下房屋一半的所有权归林父所有，用来偿还林某对林父的债务，但孟某与小林可在此房屋长期居住。民法典施行后，孟某为保证其与小林能安稳居住，便向法院起诉请求判令自己与小林对房屋有长期居住权。法院在尊重当事人意思自治的基础上，判决孟某与小林对涉案房屋终生享有居住权，并向当事人释明应及时向登记机关申请办理居住权登记。
法官说法
陕西省高级人民法院民二庭副庭长、四级高级法官李鑫
“居住权是民法典新增的一类用益物权，其主要作用是以设定物权的形式保护居住权人居住他人住宅房屋的权益，具有对抗第三人效力。”李鑫分析，民法典第三百六十六条到第三百七十一条，分别对于居住权的定性、设立形式、合同要素、权利限制、生效与消灭等内容进行了详细规定。其中，对于居住权的设立，第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”第三百六十八条明确，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外，这是因为居住权往往是为了解决老人等弱势群体生活居住问题而设定的用益物权，法律不提倡以此进行收益盈利。民法典还规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。这表明，只有经过登记才能设立居住权。
因此，居住权经过登记后，能更有效地对抗第三人，避免因所有权人对房屋的处分而造成的居住风险，让居住利益得到最大程度地保护。
李鑫介绍，根据民法典及相关政策规定，如果要申请居住权登记，申请人一般需准备以下申请材料：1.不动产登记申请书。2.身份证明。3.记载居住用途的不动产权属证书。4.居住权设立的材料：依合同方式设立居住权的，提交居住权合同；依遗嘱方式设立居住权的，提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明（申请人为遗产管理人的，还需提交足以证明其为遗产管理人的有效文件）；因人民法院、仲裁机构法律文书设立居住权的，提交人民法院、仲裁机构的生效法律文书。5.不动产已设立抵押权的，提交抵押权人同意设立居住权的材料。
“居住权并非永久的权利，仅在一定期限内或权利人终生具有效力，一旦期限届满或者权利人死亡则居住权消灭。”李鑫解释，依据民法典规定，当事人可以就居住权的存续期限作出约定，居住权期限届满居住权消灭；如果当事人未对居住权期限作出约定，居住权人死亡，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
“办理了居住权登记的房屋，是可以买卖的，只要买房人能够接受该房屋上设立了居住权。”李鑫说，居住权的设立增加了房产的新负担，或可影响房产交易。居住权设立后，在权利生效期间，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响，买家、继承人等后权利人必须尊重在先居住权的现实，无权赶走居住权人。这也意味着居住权与所有权是分离的，这样的设定更有利于保障居者稳定有其屋，同时利于家庭和谐。
例如：夫妻离婚后一方住房有困难，但另一方住房宽裕的，就可以通过设立居住权解决生活居住问题；父母把房子过户给子女后，可同时办理居住权登记，既可以让家庭财产有效传承，也能获得晚年居住保障，合情合理。但是，居住权是为满足特定自然人生活居住的基本需要而设立，具有一定的人身依附属性。
因此，民法典设置了限制性规定，明确居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。同时，房屋存在查封、抵押等限制情况的，应依法解除后再申请居住权登记。
居住权是重要的不动产物权之一，一经登记就发生法律效力，对双方当事人即具有约束力，所以在办理居住权登记前，双方当事人应充分协商，坚持自愿原则。此外，居住权的存在让房产交易变得更加复杂。李鑫提示，大家购房时一定注意查询心仪房屋是否已设有居住权登记或预告登记，以免出现买了房却住不进去的情形。
民法典中居住权的设定，兼具稳定性和灵活性，有利于最大限度地发挥住宅房屋效用，对保障群众“居者有其屋”、维护社会和谐稳定具有重要意义。通过设立居住权，现实中离婚案件的弱势一方以及孤寡老人等群体往往面临住房基本需求难以得到满足的社会难题，将从法律层面、政府政策落实层面得到有效解决，使人们的安全感、幸福感更有保障。
编辑：小习
